土地使用權評估：土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。運用估價方法，在綜合分析，影響土地使用權價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響土地價格因素的分析，對土地使用權的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

　　土地使用權評估的的類型

　　1、 公司制改造土地使用權評估;

　　2、 土地使用權作價出資和授權經(jīng)營評估;

　　3、 土地使用權債轉股評估;

　　4、 保留劃撥土地使用權評估。

　　土地使用權評估的程序

　　土地評估前的準備工作包括：

　　1、收集有關的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實例資料，關于土地使用權出讓價格有關政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報等等。

　　2、現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度;地質(zhì)水文條件;地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟地理情況等。

　　3、分析測算有關的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設總成本，估算開發(fā)建設完成后能實現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權的轉讓價格。

　　土地使用權評估方法

　　一、市場法

　　市場法應用的步驟與過程

　　1、 廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關性和替代性，應符合下列要求：

　　(1)與待估土地用途應相同。

　　(2)與待估土地交易類型應相同。

　　(3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。

　　(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。

　　(5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。

　　2、進行交易情況的修正。

　　(1)有一定利害關系的主體之間的交易。

　　(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。

　　(3)買方或賣方不了解市場行情。

　　(4)其他特殊交易情形。

　　3、進行交易時間的修正。

　　4、進行區(qū)域因素修正。

　　5、進行個別因素修正。

　　6、確定待估土地評估值?？刹捎盟阈g平均法、加權平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

　　二、收益法

　　土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

　　土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

　　以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：

　　1、計算總收入。

　　2、求取總費用。(此處不包括利息)

　　3、求取總收益。

　　4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)

　　5、求取土地純收益。

　　三、成本法

　　(一)成本法及其適用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

　　評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。

　　同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建筑、公益設施等具有特殊性的土地評估時采用。

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